Грузия — удобная страна, чтобы купить недвижимость иностранцу, и для большинства владельцев жилья — удобная страна, чтобы продать. Но налог при продаже зависит от трёх вещей: какого типа недвижимость, как долго вы ей владели и получили ли вы прибыль. Если всё сходится, многие сделки с жильём проходят без налога; если нет — можно попасть под 20%. Разберём по порядку.

Три ставки

Для продавца-физлица ставка зависит от типа недвижимости и срока владения:

• 0% — жильё в собственности более двух лет. Если вы продаёте квартиру или дом, которыми владели более двух лет, прибыль, как правило, освобождается от налога. В этой ситуации — большинство частных собственников.
• 5% — жильё, проданное в течение двух лет. Продажа жилья в пределах двухлетнего окна облагается налогом 5% с прибыли.
• 20% — коммерция и нежилое. Коммерческие помещения, земля и иные нежилые активы — или жильё, используемое в бизнесе — не подпадают под льготу для жилья и облагаются 20% с прибыли.

Правило двух лет — как считается срок

Два года отсчитываются от даты документа, устанавливающего право собственности — а не от даты оплаты или заселения. Несколько практических моментов:

• Дома, построенные самостоятельно: срок отсчитывается от даты регистрации.
• Унаследованная недвижимость: срок владения предыдущего собственника может засчитываться в ваши два года (для наследников первой очереди) — это может сразу перевести вас в диапазон 0%.
• Разделённые или объединённые объекты: обычно применяется дата первоначального приобретения.

Если вы близки к отметке в два года, срок продажи может стать разницей между 5% и 0% — это стоит спланировать. О налогах, которые вы платите, пока владеете и сдаёте недвижимость в аренду, читайте в нашем разборе налогов на недвижимость и аренду в Грузии.

Жилое или коммерческое? Это важно

Льгота действует только для по-настоящему жилой недвижимости. Объект считается жилым, если он самостоятельно зарегистрирован, предназначен для проживания и может быть подключён к базовым коммуникациям — и не является частью более широкой бизнес-деятельности. Сдача квартиры арендатору не лишает её этого статуса. Но некоторые случаи выпадают из льготной ставки: гостевые дома не квалифицируются, уступка прав по предварительному договору купли-продажи облагается 20%, а если вы покупаете и продаёте недвижимость систематически, налоговая может расценить это как бизнес — без каких-либо льгот.

Налог — с прибыли, а не с цены

Там, где налог всё же применяется, он начисляется на прибыль — цену продажи минус стоимость приобретения — а не на всю полученную сумму. Если вы продаёте за ту же цену или дешевле, прибыли нет и налога нет. Храните документы, подтверждающие, сколько вы заплатили: именно они уменьшают налогооблагаемую прибыль. Поэтому чистый пакет документов с момента покупки важен и спустя годы, при продаже.

Частые вопросы: продажа недвижимости в Грузии

Плачу ли я налог при продаже квартиры в Грузии?

Если это жильё и вы владели им более двух лет, прибыль, как правило, освобождается (0%). При продаже в течение двух лет прибыль облагается 5%. Коммерческая и нежилая недвижимость облагается 20% с прибыли.

Налог считается с цены продажи или с прибыли?

С прибыли — цена продажи минус то, что вы изначально заплатили. Если прибыли нет, нет и налога, поэтому важно хранить подтверждение цены покупки.

Когда начинается двухлетний срок?

С даты документа, устанавливающего право собственности (для самостоятельно построенного дома — с даты регистрации). Для унаследованной недвижимости срок владения предыдущего собственника может засчитываться наследникам первой очереди.

Меняет ли что-то сдача недвижимости в аренду?

Сдача арендатору не лишает жильё статуса для льготы при продаже. Но работа в режиме гостевого дома или систематическая торговля недвижимостью могут перевести сделку в бизнес-режим с 20%.

Покупаете, владеете или продаёте в Грузии? Оформим чисто

От правильных документов при покупке до налогово-эффективной продажи — помогаем иностранным собственникам вести грузинскую недвижимость правильно.