За последнее десятилетие Грузия привлекла волну иностранных покупателей и инвесторов, и тому есть веские причины: недвижимость доступна по европейским меркам, спрос на аренду в популярных районах высок, а налогообложение арендного дохода действительно мягкое. Но владеть квартирой — одно, а грамотно управлять ею из другой страны — совсем другое. Часовые пояса, язык, показы, протекающий радиатор в девять вечера, арендатор, переставший платить, коммунальная контора, принимающая только наличные, — вот реальность дистанционного арендодателя. Наша услуга управления недвижимостью существует, чтобы снять всё это с ваших плеч.

Купили ли вы квартиру как долгосрочную инвестицию, получили ли её в наследство или приобрели апартаменты с видом на море в Батуми для краткосрочной сдачи — мы выступаем вашей локальной командой на месте. Вы остаётесь собственником и сохраняете полный контроль над важными решениями; мы берём на себя повседневные дела, чтобы ваша недвижимость оставалась сданной, ухоженной и в порядке с точки зрения требований.

Зачем нужен управляющий недвижимостью в Грузии?

Если вы живёте за границей, управлять грузинской недвижимостью самостоятельно сложнее, чем кажется. Очевидные трудности — это расстояние и язык: большинство местных арендодателей, подрядчиков и коммунальных служб работают на грузинском, а многие дела по-прежнему ведутся по телефону, лично или за наличные. Менее очевидные трудности — те, что стоят денег: квартира месяцами стоит пустой, потому что её некому показывать; мелкая поломка превращается в дорогой ремонт, потому что её вовремя не заметили; спор с арендатором тянется, потому что вас нет на месте.

Местный управляющий решает проблему расстояния. Мы сокращаем время простоя, активно продвигая и показывая объект, защищаем актив регулярными осмотрами и быстрым ремонтом и поддерживаем поток дохода, своевременно собирая аренду и оплачивая счета. Для инвесторов цель — сделать так, чтобы недвижимость работала как актив, а не как источник забот. Мы всегда честно говорим о том, чего реально может достичь квартира в её расположении и состоянии — мы не обещаем конкретную доходность, потому что ни один честный управляющий этого сделать не может.

Что входит в нашу услугу управления недвижимостью

Мы предлагаем пакет полного обслуживания, и вы можете взять его целиком или только те части, которые вам нужны. Основные элементы — ниже.

Поиск и проверка арендаторов

Мы продвигаем вашу квартиру по тем каналам, которыми реально пользуются местные арендаторы, обрабатываем обращения и проводим показы от вашего имени. Прежде чем кто-либо подпишет договор, мы проверяем потенциальных арендаторов — личность, занятость или доход, а при наличии и рекомендации, — чтобы заселился именно тот, кого выбрали бы и вы сами. Тщательная проверка на старте — лучший способ избежать проблем в дальнейшем.

Составление и подписание договора аренды

Мы готовим понятный и юридически действенный договор, в котором прописаны арендная плата, депозит, срок, порядок уведомления, обязанности сторон и правила пользования, и берём на себя подписание. Грамотно составленный договор защищает вас в случае спора — и именно здесь многие арендодатели-самоучки ошибаются. Если вам интересна точка зрения арендатора и то, как аренда работает на практике, см. наш материал про аренду квартиры в Грузии со стороны арендатора.

Сбор арендной платы

Мы собираем арендную плату в срок, оперативно и корректно напоминаем о просрочках и передаём ваши деньги удобным для вас способом. Каждый месяц вы видите, что и когда поступило, и никого не приходится дёргать самостоятельно.

Обслуживание и ремонт

Когда что-то ломается, мы организуем починку силами проверенных местных подрядчиков — сантехников, электриков, мастеров — и контролируем работу, чтобы всё было сделано качественно и по справедливой цене. Для всего, что выходит за рамки рутинного недорогого ремонта, мы сначала согласовываем с вами. Вы никогда не получите неожиданный счёт за крупные работы, которые не одобряли.

Осмотры

Мы проводим периодические осмотры, чтобы выявлять мелкие проблемы прежде, чем они станут дорогими, и убеждаться, что за объектом ухаживают. Осмотры при заселении и выселении, зафиксированные фотографиями, также защищают позицию по депозиту и сам актив в долгосрочной перспективе.

Коммунальные услуги и счета

Мы ведём всю практическую часть по коммунальным услугам — электричество, вода, газ, интернет, плата за обслуживание дома, — следя за тем, чтобы счета были оформлены правильно, оплачивались вовремя, а показания приборов снимались при передаче, чтобы за нужный период платила нужная сторона. Это как раз тот хлопотный, требующий личного присутствия процесс, которым мучительно управлять из-за границы.

Отчётность для собственника

Вы получаете понятную регулярную отчётность по вашей недвижимости: полученная аренда, оплаченные расходы, проведённый ремонт и ситуация с заполняемостью. Цель в том, чтобы вы всегда точно знали, как работает ваша инвестиция, и вам не приходилось об этом спрашивать. Поскольку арендный доход в Грузии облагается налогом, хорошие записи также упрощают вашу налоговую сторону — см., как облагается арендный доход, включая опцию 5%.

Управление краткосрочной арендой (по типу Airbnb)

Если ваша квартира подходит для краткосрочного проживания — а многие квартиры в центре Тбилиси и с видом на море в Батуми подходят, — мы можем вести её как краткосрочную аренду вместо долгосрочного договора. Это означает управление объявлениями, общение с гостями, ценообразование, заезд и выезд, уборку и подготовку между гостями, поддержание квартиры в готовом к приёму виде. Краткосрочная аренда может приносить более высокий валовой доход в подходящем месте, но она требует большего вовлечения и сильнее зависит от сезона, чем долгосрочный договор, поэтому мы дадим честную оценку, имеет ли это смысл именно для вашей квартиры, а не обещание для всех подряд.

Управление всем, пока вы за границей

Весь смысл услуги в том, что вам не нужно находиться в Грузии ни для чего из перечисленного. Чтобы мы могли действовать от вашего имени — подписывать договоры аренды, общаться с коммунальными службами, заниматься официальными вопросами, связанными с недвижимостью, — вы можете выдать нам доверенность, уполномочивающую нас действовать за вас. С ней мы можем делать почти всё, что мог бы делать собственник-резидент, а вы сохраняете контроль и одобряете решения, которые имеют значение. Вы получаете отчёты, аренду и спокойствие; с радиатором в девять вечера разбираемся мы.

Если вы ещё не купили недвижимость или взвешиваете вторую покупку как инвестицию, стоит сделать приобретение правильно с самого начала. Наш материал о покупке недвижимости в Грузии иностранцем разбирает процесс покупки, а управлять тем, что вы в итоге приобретёте, мы будем рады.

Кому это подходит

• Дистанционным и иностранным собственникам, у которых есть квартира в Грузии, но живут они в другой стране и не могут управлять ею лично.
• Инвесторам, которые хотят, чтобы их недвижимость в Грузии работала как доходный актив с минимальным личным участием.
• Собственникам, ценящим своё время, которые предпочтут заплатить профессионалу, а не тратить вечера на арендаторов, счета и подрядчиков.
• Владельцам краткосрочной аренды, которые хотят более высокого потенциала сдачи по типу Airbnb без ежедневного управления гостями своими силами.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне находиться в Грузии, чтобы вы управляли моей недвижимостью?

Нет. Услуга рассчитана на собственников, живущих за границей. Выдав нам доверенность, вы уполномочиваете нас действовать за вас на месте — подписывать договоры аренды, общаться с коммунальными службами и заниматься вопросами недвижимости, — а вы сохраняете контроль и удалённо одобряете важные решения.

Можете ли вы гарантировать, сколько будет зарабатывать моя недвижимость?

Нет, и к тем, кто это обещает, стоит относиться с осторожностью. Арендный доход зависит от расположения, состояния, рынка и сезона. Мы дадим реалистичную честную оценку того, чего может достичь именно ваша квартира, и будем работать над максимальной заполняемостью и доходностью, но фиксированную отдачу не обещаем.

Сдавать ли мне в долгосрочную аренду или в краткосрочную (Airbnb)?

Это зависит от квартиры. Квартиры в центре и с видом на море могут приносить больше валового дохода при краткосрочной сдаче, но она сильнее зависит от сезона и требует большего вовлечения, тогда как долгосрочный договор даёт более стабильный и менее хлопотный доход. Мы оценим именно вашу недвижимость и порекомендуем вариант под ваши цели.

Как облагается налогом получаемый мной арендный доход?

Арендный доход в Грузии облагается налогом, и доход от жилой аренды, как правило, может облагаться по льготной плоской ставке, а не по стандартной ставке для физических лиц. У этих правил есть условия, поэтому см. наш отдельный материал о том, как облагается арендный доход и об опции 5%, и уточните свою ситуацию у налогового консультанта.

Отказ от ответственности: данная страница описывает нашу услугу управления недвижимостью в общих чертах и носит исключительно информационный характер. Это не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией, и ничто здесь не является обещанием арендного дохода, заполняемости или доходности, которые зависят от факторов вне нашего контроля. Налоговые правила и нормы могут меняться; уточните актуальные требования и свою ситуацию у квалифицированного специалиста, прежде чем принимать решения.