Недвижимость в Грузии — один из самых открытых рынков в регионе. Иностранцы могут владеть напрямую, налоги низкие, реестр работает быстро и прозрачно, а правильная сделка может ещё и открыть путь к виду на жительство. Хотите ли вы квартиру в Тбилиси, недвижимость у моря в Батуми или дом в другом регионе страны — Georgiafy сопровождает вас на всём пути, от выбора подходящего объекта до оформления права собственности на ваше имя, и защищает ваши интересы на каждом шаге.

Почему стоит инвестировать в грузинскую недвижимость

Инвестиционная логика проста и опирается на факты, а не на громкие обещания:

• Иностранцы владеют свободно. Нерезиденты могут покупать несельскохозяйственную недвижимость — квартиры, дома, офисы, торговые и коммерческие помещения, а также несельскохозяйственную землю — на тех же условиях, что и граждане Грузии. Для оформления права собственности не нужны ни виза, ни вид на жительство.
• Низкие налоги на недвижимость. Владение и сдача в аренду обходятся недорого. До покупки стоит разобраться, какие в Грузии низкие налоги на недвижимость (5% с аренды, 0% на прирост капитала через два года), особенно если вы планируете сдавать объект.
• Рынок, дружественный к доллару. Объявления, договоры и цены застройщиков, как правило, выражены или указаны в долларах США, что упрощает оценку и планирование бюджета для международных покупателей.
• Высокий спрос на аренду. Тбилиси и приморский Батуми принимают стабильный поток туристов, цифровых кочевников и долгосрочных гостей, поддерживая спрос как на посуточную, так и на долгосрочную аренду.
• Путь к ВНЖ. Подходящая недвижимость может служить основанием для вида на жительство через инвестиции в недвижимость, с порогом 150 000 USD с марта 2026 года.

Возможность на этапе котлована / строительства

Бóльшая часть роста стоимости в Грузии происходит ещё до сдачи дома. Застройщики, как правило, повышают цены по мере прохождения проектом своего жизненного цикла — от предпродаж через активное строительство до завершённого и сданного объекта. Исторически покупатели, входящие рано, на этапе котлована или строительства, чаще всего получали наибольшую долю этого прироста цены, потому что покупают в самой нижней точке кривой.

Это создаёт две распространённые стратегии: удерживать объект и перепродать его в ходе строительства, по мере роста цен, либо принять сдачу и перепродать (или сдавать) готовую квартиру, пригодную к использованию. На самых ранних этапах многие застройщики также предлагают беспроцентные или с малым взносом рассрочки, позволяя распределить оплату на весь период стройки, а не платить всё сразу.

Будем честны: покупка на этапе строительства несёт и реальный риск. Вы платите за то, что физически ещё не существует, и результат зависит от того, действительно ли застройщик завершит проект — в срок, по проекту и на уровне, сохраняющем стоимость. Гарантированной доходности не бывает, и мы никогда её вам не пообещаем. Именно поэтому важна юридическая проверка — и это суть того, что мы делаем для вас.

Плюсы вкратце

• Полная иностранная собственность на несельскохозяйственную недвижимость
• Потенциал прироста капитала, особенно при покупке на ранних этапах
• Доходность от аренды на фоне высокого туристического и долгосрочного спроса
• Низкие налоги на недвижимость и аренду
• Путь к ВНЖ через подходящую недвижимость
• Прозрачная и быстрая регистрация права в публичном реестре (NAPR)
• Отсутствие гербового сбора и налога на переход права при покупке

Где покупают иностранцы: недвижимость в Тбилиси, Батуми и у моря

Большинство иностранных покупателей сосредоточены на двух рынках. Недвижимость Тбилиси привлекает тех, кому нужны круглогодичное жильё, офис или арендный объект в живой столице — квартира в Тбилиси обычно сохраняет стабильный спрос на аренду со стороны специалистов, студентов и долгосрочных гостей. Недвижимость в Батуми — это, наоборот, ставка на море: башни с видом на воду и квартиры под посуточную сдачу, ориентированные на летний туристический сезон, где вы покупаете дом или квартиру у побережья и даёте объекту работать, пока вас нет.

Другой выбор — новостройка против вторичной недвижимости. Новостройка, купленная на этапе строительства или при сдаче, предлагает современные планировки и ту самую раннюю ценовую кривую, описанную выше; вторичное, уже готовое жильё позволяет увидеть ровно то, что вы покупаете, и сразу заехать или сдавать. Цены на недвижимость в Грузии сильно различаются по районам и по стадии проекта, поэтому правильный выбор зависит от вашего бюджета и целей — и именно здесь мы помогаем сравнивать сопоставимые варианты.

На что обратить внимание — и что мы проверяем

У любой честной возможности есть свои риски. Вот те, что важны для иностранных покупателей, и именно те моменты, которые мы проверяем до того, как вы вложите хоть один лари:

• Риск незавершения на этапе строительства. Недостроенный проект может быть задержан, ухудшен по качеству или, в редких случаях, заморожен. Мы сопоставляем это со сроками и гарантиями отделки в договоре.
• Репутация застройщика. Не все застройщики работают одинаково. Мы изучаем завершённые проекты застройщика, его репутацию и финансовое положение, прежде чем рекомендовать проект.
• Проверка права и выписки. Мы убеждаемся, что актуальная выписка из публичного реестра указывает продавца как собственника и что объект свободен от ипотек, залогов и споров.
• Ограничение по сельскохозяйственной земле. Иностранцам запрещено владеть сельхозземлёй, которая по закону может принадлежать только государству, гражданам Грузии или объединениям граждан Грузии. Обычные законные пути — компания с грузинским большинством долей или аренда на 49 лет. Мы проверяем категорию земли, чтобы участок, который вы считаете жилым, на деле не оказался сельскохозяйственным.

Как Georgiafy помогает вам купить

Мы на вашей стороне стола — от начала до конца:

• Подбор и шорт-лист объектов под ваш бюджет, цели и готовность к риску — нужна ли вам доходность, прирост капитала, актив под ВНЖ или жильё.
• Проверка застройщиков и проектов, чтобы вы рассматривали только застройщиков с надёжной репутацией.
• Переговоры по цене и рассрочке от вашего имени, включая условия рассрочки на ранних этапах.
• Юридическая экспертиза и проверка права по публичному реестру до любого перевода денег.
• Проверка договора, чтобы сроки, спецификации и гарантии были корректно прописаны в соглашении.
• Дистанционная покупка. Если вы за границей, вы можете купить полностью удалённо по доверенности, пока мы выполняем все шаги на месте.
• Регистрация в NAPR, чтобы право собственности было официально оформлено на ваше имя.
• Связи с управляющими арендой, чтобы объект начал работать после сдачи.
• Поддержка при подаче на ВНЖ, когда покупка даёт вам право на вид на жительство.

Финансировать покупку проще с местным счётом, поэтому большинство покупателей сначала открывают грузинский банковский счёт для оплаты покупки — это мы тоже можем организовать. А если вы взвешиваете переезд, а не чистую инвестицию, полезно знать, как выглядят расходы на жизнь в 2026 году.

Процедура покупки шаг за шагом

1. Шорт-лист. Мы предлагаем проверенные варианты под ваш запрос и подтверждаем, что именно реально предлагается.
2. Бронирование. Согласуем условия и закрепляем объект, обсуждая цену и любую рассрочку.
3. Юридическая проверка. Проверяем право собственности, выписку, застройщика и категорию земли.
4. Нотариус и договор. Договор купли-продажи подписывается у нотариуса — вами или вашим уполномоченным представителем.
5. Регистрация в NAPR. Переход права фиксируется в Национальном агентстве публичного реестра — именно это переносит право собственности на вас.
6. Выписка. Вы получаете свежую выписку из реестра с указанием вас как законного собственника — подтверждение вашего права. Гербового сбора нет; сбор реестра составляет примерно 50–200 лари в зависимости от скорости оформления.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?

Да. Иностранцы могут свободно покупать несельскохозяйственную недвижимость — квартиры, дома, коммерческие помещения и несельскохозяйственную землю — на тех же условиях, что и граждане Грузии, без какой-либо визы или вида на жительство.

Можно ли купить удалённо, не приезжая в Грузию?

Да. Выдав доверенность надёжному местному представителю, вы можете завершить всю сделку — подписание, регистрацию и приёмку — не приезжая в страну.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Не автоматически, но подходящая недвижимость является признанным основанием для вида на жительство. С 1 марта 2026 года порог составляет 150 000 USD (в эквиваленте в лари), который можно набрать за счёт нескольких оценённых объектов; это даёт годовой ВНЖ с возможностью продления.

Могут ли иностранцы покупать сельскохозяйственную землю?

Нет. Сельскохозяйственная земля ограничена в обороте — по закону ею могут владеть только государство, граждане Грузии или объединения граждан Грузии. Иностранные покупатели обычно используют компанию с грузинским большинством долей или аренду на 49 лет. Все остальные категории недвижимости доступны.

Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или инвестиционной консультацией.