Грузия — привлекательное место, чтобы владеть арендной квартирой, а краткосрочная сдача через Airbnb или Booking распространена в Тбилиси и Батуми. Многих владельцев удивляет, что льготную ставку 5% нужно заявить заранее — налоговая система не применит её к вам просто потому, что ваша недвижимость жилая.

5% или 20% — что решает

Грузинское налоговое право разделяет сдачу жилых и коммерческих помещений:

• Жилая недвижимость, сдаваемая для проживания — 5% с валового дохода от аренды, без вычета расходов.
• Недвижимость, сдаваемая бизнесу под коммерческое использование — 20%.

И вот момент, на котором спотыкаются: Airbnb относится к жилой стороне. Хотя посуточная сдача потоку гостей ощущается как коммерческая деятельность, квартира остаётся жилым помещением, используемым для проживания, — поэтому ставка 5% к ней применима. Владельцы часто считают наоборот и тихо переплачивают.

Почему это не автоматически

Ставка 5% — это выбор режима, а не значение по умолчанию. Чтобы ею пользоваться, арендную деятельность нужно заранее зарегистрировать в Службе доходов. Сделали — и доход от аренды облагается по 5% с валовых поступлений.

Ничего не сделали — применяется значение по умолчанию: стандартный режим 20% с чистого дохода. Для объекта со стабильной посуточной загрузкой разрыв между 5% с валового и 20% с чистого обычно велик — и его полностью можно избежать. Разницу делает именно этот административный шаг, и он должен быть выполнен до возникновения дохода, а не улажен во время подачи декларации.

Покупка с расчётом на сдачу

Если вы покупаете именно под сдачу, налоговую схему стоит определить одновременно с покупкой, а не после. Она влияет на то, как вы владеете объектом и как регистрируется доход с первого же бронирования. Мы помогаем с самой покупкой и с управлением объектом после сдачи, чтобы налоговая позиция и практическая сторона решались вместе.

На что обратить внимание

• Регистрация после начала сдачи — режим должен быть оформлен заранее, поэтому «поздно» не равно «как будто не пропускали».
• Сдача бизнесу — если арендатор компания и использует помещение коммерчески, применяется режим 20%.
• С валового, а не с чистого — 5% берётся с валовых поступлений, поэтому уборку, комиссии площадок и мебель против него вычесть нельзя.
• Несколько объектов или масштабная операция — при определённом объёме правильная структура может быть другой; стоит разобрать до расширения.

Частые вопросы

Доход от Airbnb в Грузии облагается по 5% или 20%?

Краткосрочная сдача жилой недвижимости может облагаться по 5% с валового дохода от аренды. Но эта ставка доступна, только если арендная деятельность заранее зарегистрирована в Службе доходов, — иначе применяется стандартный режим 20%.

Разве Airbnb — не коммерческое использование?

Коммерческое по мотиву — да, но помещение остаётся жилым и используется для проживания, а именно к этому привязана ставка 5%. Случай с 20% — это сдача бизнесу под коммерческое использование.

Можно ли вычесть уборку, комиссии и мебель?

При режиме 5% — нет: он берётся с валовых поступлений без вычета расходов. Обычно это всё равно намного выгоднее, чем 20% с чистого при хорошей загрузке, но стоит посчитать под ваш случай.

Я сдаю уже какое-то время без регистрации. Что делать?

Расскажите детали, и мы посмотрим, где вы находитесь и что можно поправить на будущее. Главное — оформить регистрацию до того, как под режимом по умолчанию накопится ещё больше дохода.